Купівля квартири — що треба обов'язково знати про продавця.

На перший погляд усе виглядає просто: ви знайшли квартиру, перевірили документи, уклали договір, оплатили — і стали щасливим власником житла. Але навіть така послідовність не гарантує спокій. Через воєнні обставини, прогалини у законодавстві, недосконалу цифровізацію та активність шахраїв придбання квартири може закінчитися втратою і грошей, і прав.

Документи в порядку, але не все так просто

У 2025 році реєстр нерухомості працює, але не ідеально. Не всі зміни фіксуються миттєво, а деякі архівні документи зникли або були пошкоджені під час бойових дій. Це створює лазівки для махінацій: нерухомість продають за підробленими або неактуальними паперами.

Щоб зменшити ризики, варто:

• перевірити повну історію власності квартири;
• звернути увагу на кількість змін власників у короткий проміжок часу;
• переконатися, що документи не містять виправлень або слідів втручання;
• замовити незалежну юридичну перевірку у фахівця з нерухомості.

У спадщині, під арештом або в суді

Підвищена обережність потрібна у випадках, коли квартира отримана у спадщину нещодавно. Якщо з моменту вступу у спадщину ще не минув строк на оскарження, будь-яка угода може бути поставлена під сумнів. Те саме стосується квартир, що перебувають під арештом або є предметом судового розгляду.

Додатково варто:

• перевірити квартиру в Державному реєстрі обтяжень;
• знайти інформацію про власника або саму квартиру у судовому реєстрі;
• поставити уточнювальні запитання продавцеві;
• уникати квартир, щодо яких відкрито спадкову справу менш ніж пів року тому.

Продавець без належного права

• Іноді квартира формально належить продавцю, але юридично він не має повноважень самостійно укладати угоду.
• Це може бути: спільна власність без письмової згоди всіх співвласників; житло, оформлене на дитину або недієздатну особу; об’єкт, щодо якого існують додаткові обтяження (опіка, застава тощо).
• Перед укладенням договору необхідно перевірити: документи, що підтверджують повноваження продавця; довідку про склад зареєстрованих у квартирі осіб; наявність дозволів органів опіки; чи не передано квартиру в управління, оренду або довірче володіння.

Зареєстровані мешканці — майбутня загроза

Квартира може бути юридично продана, але фактично залишитися "окупованою" людьми, які мають право проживання. Це особливо ризиковано, якщо мова йде про:

• дітей до 18 років;
• літніх осіб, які не мають іншого житла;
• осіб, які перебувають за кордоном або у ЗСУ;
• зареєстрованих без строку.

У договорі купівлі-продажу бажано чітко зафіксувати, що продавець зобов’язується виписати всіх осіб до моменту переходу права, а покупець має право скасувати угоду, якщо це не буде виконано.

Первинний ринок — ризики не зникли

Після кількох років війни ринок новобудов залишається вразливим. Забудовники, які втратили фінансування або зіштовхнулися з логістичними проблемами, не завжди добудовують об’єкти вчасно — або взагалі зникають з ринку.

Перед інвестуванням потрібно переконатися, що об’єкт має всі дозволи, забудовник має позитивну історію реалізованих проєктів, документи на купівлю оформлюються не через "попередній договір", а з залученням нотаріуса, гроші спрямовуються через ФФБ або спеціальний рахунок з контролем руху коштів.

Повторні продажі та ризик підроблених довіреностей

Один із небезпечних сценаріїв — продаж житла за довіреністю. Навіть нотаріально посвідчена довіреність може бути відкликана або підроблена. У таких випадках справжній власник може згодом оскаржити угоду.

Щоби мінімізувати ризики, перевірте дату та обсяг повноважень у довіреності, з’ясуйте, чи чинна вона на день укладення угоди, переконайтеся, що вона внесена до реєстру нотаріальних дій, по можливості — наполягайте на особистій присутності власника.

Як захистити себе у 2025 році

1. Не економте на юристі. Перевірка договору фахівцем — ваш захист.
2. Використовуйте офіційні сервіси. Замовляйте витяги онлайн, перевіряйте кадастрові карти, судові реєстри та інформацію про забудовника.
3. Наполягайте на нотаріальному оформленні. Усі угоди купівлі-продажу мають посвідчуватися нотаріусом.
4. Уникайти угод, де фігурують ріелтори або представники без нотаріально підтверджених повноважень.
5. Не поспішайте. Швидкі рішення в нерухомості — прямий шлях до помилок.

Що ще варто знати українцям

Наші уявлення про прописку формувалися десятиліттями, ще з радянських часів, коли без неї було неможливо влаштуватися на роботу чи виїхати в інше місто. Сьогодні реєстрація місця проживання — це здебільшого формальність, але вона досі визначає доступ до багатьох базових прав і породжує чимало міфів, особливо щодо квартирних питань.

Ціни на квартири в Україні є важливим показником стабільності країни, і попри війну, ринок нерухомості адаптується до нових реалій та залежить від безпекової ситуації. Однак, для тих, хто шукає бюджетне житло, все ще існують міста з відносно низькими цінами.

При покупці квартири важливо